• 1
  • 2
  • 3
 

实探深圳租赁市场:从“冰点”艰难复苏

时间:2020-06-03  访问:

写字楼空置率高,店铺、厂房招租随处可见,企业租客租赁成本降低

实探深圳租赁市场:从“冰点”艰难复苏

受新冠肺炎疫情影响,今年以来深圳写字楼、商铺及房屋出租等市场陷入冰点。证券时报记者近日走访深圳中心区多个写字楼发现,写字楼空置率居高,租金下调幅度最高达50%。龙岗区大芬油画村、南山区南油服装市场等地商铺退租、转租现象较为普遍。记者在实地调查深圳宝安区石岩一带工厂时发现,很多中小规模的工厂都已外迁至深圳周边的佛山、东莞、惠州等城市。

“深圳这边厂房租金以及人工成本太高了,租金从2008年的8元/平方米增长到现在的40元/平方米,产品价格涨幅却远不及租金及人工成本,所以就将工厂搬到了惠州。”一家具生产厂商老板向证券时报记者表示。

不过,石岩的工厂搬迁或许也跟深圳的产业升级有关,即淘汰产业链低端工厂,逐步打造高新技术产业园区。有几位资深的写字楼销售经理也对记者表示,写字楼大量供应可降低企业租赁成本,大量优质又租金优惠的办公空间可以有效避免企业外流,同时鼓励更多企业做大规模。

写字楼空置率较高

今年以来,深圳写字楼市场遭遇寒冬。戴德梁行最新研究报告显示,一季度深圳甲级写字楼平均租金比上年末下降3%,空置率达24.6%。

近日证券时报记者实地走访深圳福田、南山、罗湖等区,调查CBD写字楼出租情况。在福田CBD凤凰大厦,贝壳中介杨先生介绍:“目前凤凰大厦的空置率在10%左右,每一楼层基本都有几套空置。之前租金220元左右一平方米,现在最低能谈到120元/平方米。这是之前从来没有过的,租金降幅45%,现在去跟业主谈还有降价的空间。”

深圳市福田中心区的甲级写字楼皇庭广场、卓越世纪以及平安金融中心的空置率则徘徊在30%左右。链家地产中介王先生向记者表示:“现在租比较划算,卓越世纪中心有一整层对外出租,业主报价180元/平方米,但是春节前卓越世纪的写字楼对外报价是每平方米320元以上。如果看中了,在180元/平方米的基础上还可以再谈。如果租约在3年以上,谈的空间更大。”

在南山科技园上班的陈晨,最近也在帮朋友物色办公地点。由于公司偏向互联网行业,南山科技园成为其首选。“现在许多写字楼季付、半年付都有相应优惠,免租期也可以谈,一些二房东甚至已经不赚钱在租。如果价格不合适,也有低至每平方米70元左右的物业。”该片区一位中介告诉记者。

造成写字楼空置率攀升的另一原因为新增供应。在经历几个季度的需求疲软后,今年一季度深圳仍有3座甲级写字楼投入使用,带来共计30万平方米的新增供应,全市存量推升至582.4万平方米。

戴德梁行研究报告指出,写字楼租金压力及高空置局面或贯穿年内市场。商业及商务活动仍待恢复,疫情对租赁市场的影响或将于二季度开始显现。在需求放缓的背景下,年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力,空置率恐将再度上探。

在罗湖笋岗片区,一些由旧仓库和批发市场改造而成的写字楼,日益得到中小企业的青睐。记者发现,笋岗片区有越来越多的旧仓库和批发市场改造成写字楼,企业入驻率保持相对稳定。有进驻的公司工作人员告诉记者,类似写字楼的价格,空间却比一般甲级写字楼要大,而且对入驻企业的要求也没有那么高,比较适合中小企业。

店铺招租广告频出

疫情之下中小企业生存困难已成业内共识。从事服装批发生意的秦小姐感叹春节至今生意越来越难做。“虽然国内疫情好转,但是南油服装市场人气连平日的十分之一都未恢复,本来就是做批发生意,现在却开始做零售,并且开始直播带货,希望能熬过这次疫情带来的冲击。上个月我跟另一合伙人商量后,决定将现有门店面积缩小一半,另一半转租。业主也同意了,因为一旦失去客户,他们再想招租可能就难了。”

秦小姐所在的南油服装市场,是深圳最大服装批发地,此次受疫情冲击严重,门店转让、旺铺招租广告随处可见,行业恢复元气任重道远。

深圳市十大特色文化街区之一的大芬油画村也在经历店铺退租阵痛。记者实地走访发现,不少艺术店铺已人走楼空,靠近停车场入口的旺铺位置也正在转让。值得一提的是,大芬油画村的不少店铺订单几乎70%来自国外,出口量曾占到全球油画贸易的半壁江山。

“油画并非像柴米油盐一样的生活必需品,受到经济影响比较大,所以即使疫情好转,市场恢复也不会很快。”原创画师薇薇向记者表示,“这里每天都有店铺转让、退租,实在撑不下去了。之前这里店铺转租,转让费就要几十万,现在连转让费都不用了,门面很多。”

薇薇告诉记者,像此前“五一”、国庆节等节假日店铺每日营业额可高达上万元,今年“五一”店铺一单生意都未做成。

不少店铺都在清仓特价转卖字画。也有画师告诉记者,准备转型线上直播,脱离对店铺的依赖,通过直播带动销售的商业模式,将粉丝的关注转化为经济收入。

“我在油画村待了10多年了,应该是比较早的一批画家,租的门店大概有300多平方米,租金从最开始的1000多元到如今上涨了7倍。”店铺黄老板正准备退租,“这么下去也不是个办法,经常几天没有生意,国外的单接不到,国内的订单也很少。”

在更高端产业有所作为

除了写字楼、店铺退租以外,作为深圳主要工厂聚集地——石岩已有相当一批工厂陆续搬迁,往东莞、惠州、佛山等地转移。家具生产商赵老板告诉记者:“石岩厂房租金目前均价在40元/平方米左右,但是惠州给到工厂的厂房租金是8元/平方米,员工工资是计件来算。相比深圳来说,惠州给到企业的优惠力度非常大,也更吸引人。”

“我们工厂在深圳已经有20年了,规模比较大,但目前总部可能也会马上搬迁至惠州,因为惠州也有相关的上下游产业链配套。”石岩一家纸盒包装公司禧图纸品印刷(深圳)有限公司的办公室工作人员罗先生告诉记者。

受制于用地减少,租金、员工工资、原材料等要素成本上升,大规模、机械化生产企业的发展空间也逐步被压缩。这些企业的规模从几千万元到数十亿元不等。

随着人气降低,二手房东承租改造的农民房也面临无人可租的境地。厂房招租的广告也越来越多。

赵老板告诉记者:“这几年深圳政府一直主导产业升级,淘汰一些落后低端制造业,但是如果低端制造业都迁走了,谁来服务这些高端制造业?石岩工厂区聚焦的企业其实是一个上下游的产业链配套,如果一个制造业搬迁,就可能意味着一个产业链的迁移,很多上下游配套的企业也都随之迁走。很多小企业是有附带关系的,这对深圳先进制造业的发展也不利。”

版权所有:瑞华会计师事务所(佛山分所) 粤ICP备10060629号 法律声明 | 您是本站的第2696480位访客