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固定收益专题报告:REITS投资手册(二)房地产“类REITS”篇

时间:2020-06-03  访问:

REITs在中国的发展情况如何?

    国内市场上还未出现标准REITs:目前国内发行标准REITs的主要阻碍有:法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题;

    特殊政策环境催生“类REITs”:“类REITs”产品模式创新方兴未艾,发行规模加速增长,截至2020 年5 月4 日,累计发行65 只,到2019 年年底累计发行总额1192 亿元,平均收益率为5.96%。

    “类REITs”与其他地产融资方式对比,有何区别?

    房地产融资方式主要分为资产证券化融资与非资产证券化融资(贷款、债券、非标),REITs 与“类REITs”均属于资产证券化融资方式。

    “类REITs”作为政策及税收支持性缺乏的产物,交易架构相对复杂,增设了流动性支持及增信机构,具有较高的收益稳定性。

    “类REITs”产品有何特征?

    交易架构:权益型vs 抵押型

    权益型“类REITs”的交易架构中,利益相关者为投资者、原始权益人、证券公司、资产管理支持计划(SPV1)、私募基金(SPV2)、项目公司(物业持有人)、担保/增信机构和优先收购权人(原始权益人关联企业)。对于项目公司没有负债或者负债规模小的情况,可以采用三SPV 架构。

    抵押型“类REITs”与权益型“类REITs”相似,利益相关者为投资者、原始权益人、证券公司、资产管理支持计划(SPV1)、信托计划(SPV2)、项目公司(物业持有人)、担保/增信机构和优先收购权人(原始权益人关联企业)。

    权益型“类REITs”通过股债结合控制间接持有资产的物权,而抵押型“类REITs”只获得资产的抵押权。

    避险条款:由于法律法规和市场条件限制,“类REITs”设计了诸多特色条款,规避了多重风险,如双SPV 架构/三SPV 架构/股债结合/股债相抵等;

    税收筹划:多重举措,实现节税避税,如私募基金收购标的物业/私募基金发放委托贷款/项目公司反向合并等。

    国内房地产“类REITs”预计有多大发行空间?

    ABS 增长规模视角:随着未来国内与海外ABS 市场中REITs占比差距逐渐缩小,“类REITs”新增发行额有望达到1.18 万亿元。

    房地产开发投资视角:假设国内“类REITs”融资占房地产开发投资总额的比例提升至7%,每年将带动“类REITs”的发行额为1.25 万亿元。

    经营性物业租金视角:假设国内一线城市的优质经营性物业均通过“类REITs”融资,可以发行的“类REITs”总规模约为4.9万亿,其中办公物业“类REITs”约1.7 万亿,商场物业“类REITs”约3.2 万亿。

    综上,我们认为“类REITs”在中国还处于起步阶段,未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟,房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升,“类REITs”将撬动数万亿市场。

    风险提示

    疫情扩散影响REITs 现金流、部分REITs 底层资产过于集中。

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