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万科企业股份有限公司

时间:2019-06-12  访问:

  证券代码:000002、299903 证券简称:万科A、万科H代公告编号:〈万〉2016-031

  2015年年度报告摘要

  §1 重要提示

  1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文,报告全文同时刊载于巨潮资讯网()。为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者应当仔细阅读年度报告全文。

  1.2除下列董事外,其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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  1.3 公司年度财务报告已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

  1.4公司2015年度分红派息预案:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息。

  1.5 董事会主席王石,董事、总裁郁亮,执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §2 公司基本情况简介

  2.1 基本情况简介

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  2.2 联系人和联系方式

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  §3 致股东

  在2013年,我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014年的市场调整,让更多人接受了这个观点。但2015年市场的回暖意味着什么呢?我们需要修正自己的判断吗?

  不。我们依然坚持自己的看法。确实,在2015年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升,看到了个别城市的房价快速上涨,甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到,更多城市依然处在去库存的过程中。

  套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认为其均衡线为1.1。2014年末,万科有业务的中国内地49个相对发达城市中,套户比低于1的有12个1,套户比超过1但不超过1.1的有8个2,超过1.1的则已经有29个3。

  套户比超过1.1,意味着这个城市必须放缓新房开发的速度,来等待更多新增人口和家庭的进入。因此,2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降,有其合理性,这是去库存必须经历的过程。

  如果说在住宅市场,我们看到的情况主要是分化的话,那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国,累计的商办面积存量是人均4平米。但仅仅在2011-2015年的五年中,中国内地相对发达的40个城市4,新增出让商办用地人均建筑面积低于4平米的已经只剩下9个:北京、深圳(低于1平米),上海、东莞、重庆(低于2平米),广州、天津、温州、佛山(低于4平米)。加上互联网、电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。

  1北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原

  2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州

  3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚

  4昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北京、深圳

  但我们也不必过于悲观,白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后,大量新兴的房地产需求并未得到满足。

  中国的城市化过程还远没有结束。今后10年,中国预计还将新增1.7亿城镇人口,将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民,大部分是90后、00后,与被称为“农民工”的父辈不同,他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比,他们的童年生活条件更好,受教育程度更高,移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知,他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。

  技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况,相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭,或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步,但随着轨道交通网络的日益发达,发达城市带内星罗密布的市镇,却可以成为他们新的家园;或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想,但利率的持续下行,却可能帮助他们先以租赁的方式,获得比父辈更有尊严的居住条件。

  正在悄然来临的老龄化时代,一方面给经济增长带来了更大的挑战,但同时也催生着新的需求。2015年底,我国65岁及以上人口达1.44亿,占总人口比例为10.5%,预计到2025年老龄人口将增加到2亿人。根据美国养老市场的发展经验,健康照护产业占整体GDP的10%,其中老龄照护占健康照护产业的10%,养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国GDP保持每年7%的增速,预估到2023年,中国的老龄照护与养老地产将各产生1万亿的市场机会。

  2014年中国电商渗透率(11%)已经超过美国(10%)。电商的快速发展,固然给传统商业地产带来巨大压力,但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积,仅为美国的10%。

  在不动产服务领域,传统较为单一的物业管理和交易经纪,正向综合生活服务升级。根据中国物业管理协会的报告,2014年,全国31个省市、自治区物业管理面积约165亿平方米,较2012年增加了13.5%。而客户需求,也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套,以及家政、房屋托管、租售,乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。

  在房地产金融领域,中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长,截至2015年底总市值达9390亿美元,是1985年的122倍。1972-2015年,美国权益型REITs的复合年均收益率为12%,而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国,这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。

  供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域,应当是大力发展有效供给,推动转型创新,满足新需求,以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明,经济进入成熟阶段后,房地产业的经济枢纽地位,不仅不会削弱,反而会因各类衍生服务进一步强化。

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