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难征的土地增值税-房企规避方法多

时间:2017-07-12  访问:

计算土地增值税,这样一来土地增值税便有了合理拖欠的理由。

“根据土地增值税条例及其细则规定,土地增值税实行预征,等到项目终了进行清算,多退少补,因此缴纳需要很长的周期。”章林晓告诉法治周末记者,“出于种种考虑,有的房地产企业利用推迟工程的竣工时间等方式,使土地增值税迟迟不能清算。”

注册会计师郑继来告诉法治周末记者:“对于符合清算条件而不清算的房企,税务部门可以参照当地的行情对成本进行核定,但核定成本的数据往往掌握在其他部门手中,税务机关难以获得。”

“土地增值税有其特殊性,对于工程的评估、清算需要非常专业的知识,而税务部门人员在这方面大多是‘门外汉’。”在郑继来看来,人才的缺乏也造成了土地增值税征管难的局面。

征管弹性源于执行困难

“按照税收征管法律规定,所有税收必须应收尽收,但事实上税务机关对于土地增值税的征管是有弹性的。”郑继来告诉记者。

据国税总局有关负责人介绍,2007年,全国土地增值税收入同比增长74.3%2008年增长33%2009年增长33.9%2010年增长77.6%2011年增长61.4%2012年增长31.8%2013110月,组织收入2710.78亿元,增长22.2%

从数据不难看出2007年和2010年两个财年的土地增值税收入增长较快,而此后的两年到三年中会出现一个明显的放缓,这背后是何原因?

记者发现,200612月底,国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求各地税务部门严格进行土地增值税清算。20105月,国税总局再次发文,要求各地进一步做好土地增值税的清算工作,文件中再次增加对开发商避税的应对措施。

章林晓表示:“土地增值税这些年执行的情况很不好,2007年为了对房地产市场进行调控,国税总局打响了土地增值税严格征管的第一枪,当年土地增值税增长比较快,随后增长速度很快下降,2010年的情况也大致相同。”

土地增值税清算条件分两类:一是必须清算的情形,包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形,包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的;取得预售许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人注销登记的。

郑继来表示,各地税务部门都有任务,为了长期保持一种匀速的增长,在税收任务完成的情况下,并不会急于清算土地增值税,换句话说征管的力度是有弹性的。

“执行起来太复杂,操作性差,执行起来成本太高,以2007年和2010年为例,税务部门集中精力对土地增值税进行清算,其他方面的人手就会不足。”章林晓认为这样的做法并不具有可持续性。

土地增值税难以根治高房价

土地增值税究竟会对房价起到怎样的作用,各方的观点不一。

“土地增值税设立的初衷是为了防止开发商一味囤地而不开发,导致土地资源的闲置和浪费,意在促使开发商加快开发周期,更好地满足市场需求。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为,“目前来看,土地增值税并没有很好地体现其价值。房企要缴纳的税费越多,房企避税的想法就越强烈。”

郑继来认为:“如果严格按照规定征收土地增值税,房地产企业的现金流会紧张,开发商捂盘惜售的现象会得到遏制,从而抑制房价。”

不过,中山大学岭南学院财政税务系主任林江有不同看法:“即使地方税务机关努力在征收土地增值税,在供求失衡的情况下,相关税负最终还是会转嫁到购房者身上,直接或者间接助推了房价的上升。”

刘少军同样表示:“从房价的角度讲,土地增值税毕竟是价格的构成因素,从长远的趋势看是会推高房价的。”

财政部数据显示,2012年中国房地产总体税收首次突破万亿元大关,占地方总体财政收入的比重进一步提升至16.6%

任志强曾在接受媒体采访时表示:“2008年,我们调研了北京等一线大城市的70个项目,发现地价大约占到平均售价的一半多一点,大概是54%55%的比例,再加上25%的所得税、增值税,包括地价和各种税费在内的成本可能占到房价的70%左右。”

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